廠房拆遷補(bǔ)償：一平多少？

摘要：此文章主要探討了廠房拆遷補(bǔ)償?shù)脑掝}，要點(diǎn)在于廠房拆遷時(shí)地價(jià)如何計(jì)算，以及拆遷后補(bǔ)償?shù)恼吆同F(xiàn)狀等方面展開(kāi)闡述。首先，我們將從土地、地段、現(xiàn)狀、政策、市場(chǎng)等五個(gè)方面切入，為您詳細(xì)介紹廠房拆遷補(bǔ)償政策的現(xiàn)狀和規(guī)定。

1、土地：

土地是很多廠房最主要的財(cái)產(chǎn)之一，因此廠房的拆遷補(bǔ)償以所處土地的面積為基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，拆遷時(shí)應(yīng)該根據(jù)土地性質(zhì)和土地權(quán)限屬情況進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。此外，拆遷面積中如果包含道路、管道、綠化帶等相關(guān)設(shè)施，應(yīng)該單獨(dú)考慮其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

在以下的闡述中，我們將介紹具體的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)。

1.1、土地要素

土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要受三個(gè)要素影響，分別是土地性質(zhì)、土地位置、土地權(quán)限。其中，土地性質(zhì)包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。這些區(qū)別也將導(dǎo)致不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。如果一座廠房的所在地處于市中心或其他商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域，補(bǔ)償?shù)耐恋貎r(jià)格就會(huì)提高。同樣，當(dāng)?shù)卣耐恋赜猛疽?guī)劃也會(huì)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生影響?？傊谛姓茌牂?quán)范圍內(nèi)的土地，要按照土地征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

1.2、地塊評(píng)估

評(píng)估地塊的價(jià)值是判斷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一個(gè)重要方法。評(píng)估應(yīng)該綜合考慮地段、土地分配、土地成熟度、土地供需、土地價(jià)值等因素。作為補(bǔ)償?shù)囊徊糠?，針?duì)一項(xiàng)土地，評(píng)估人員需要對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，并基于市場(chǎng)或相關(guān)成交數(shù)據(jù)等因素來(lái)確定其現(xiàn)值。有些行政區(qū)劃或地方政策，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要求評(píng)估時(shí)還需要遵循一些特定規(guī)定。

1.3、拆遷補(bǔ)償價(jià)格單

不同行政管轄區(qū)域與行業(yè)還會(huì)有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格單。例如北京市土地上房屋和構(gòu)筑物征收補(bǔ)償價(jià)格單，就有詳細(xì)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格計(jì)算公式，供市民參考。這些價(jià)格單通常由政府或其授權(quán)機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制和發(fā)布。

2、地段：

地段位置不僅與土地價(jià)值有關(guān)，還與實(shí)際拆遷價(jià)格相關(guān)。拆遷的地點(diǎn)越好，賠償也就越高。廠房所在的位置要越好，拆遷費(fèi)用也就越高。比如，位于城市中心的廠房相對(duì)就比偏遠(yuǎn)郊區(qū)的高。

2.1、城市居民區(qū)

市區(qū)內(nèi)的居民區(qū)，其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)多以樓房為參考，攤位一般都按照公攤面積來(lái)計(jì)算，而廠房拆遷補(bǔ)償價(jià)格單則按照土地補(bǔ)償價(jià)格單進(jìn)行計(jì)算。

2.2、城市周邊區(qū)

一些遠(yuǎn)離主城區(qū)的地方，是不會(huì)出現(xiàn)有樓房的情況的，相應(yīng)地，也不會(huì)因?yàn)橹車用駞^(qū)域而進(jìn)行拆遷。而位于開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)中的廠房，因其周圍環(huán)境不算適合居住，因此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般會(huì)比周圍居民區(qū)低。

3、現(xiàn)狀：

廠房表面上看起來(lái)顯然能夠決定很多補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容?，F(xiàn)狀具體指狀況與更新程度等方面的問(wèn)題，因?yàn)檫@些影響到廠房的實(shí)用性和未來(lái)的出租率。當(dāng)然，部分廠房投資者會(huì)選擇低成本的購(gòu)買方式，而不進(jìn)行更新和改造。這些廠房在拆遷時(shí)，因?yàn)闊o(wú)法提供充分的證明來(lái)證明其實(shí)際價(jià)值，也無(wú)法保證補(bǔ)償?shù)墓叫浴?/p>

3.1、廠房使用行業(yè)

廠房的使用行業(yè)對(duì)其價(jià)值與使用性能有很大的影響。不同的行業(yè)選擇不同的廠房區(qū)域，而不同的區(qū)域，則代表著不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

3.2、廠房更新程度

更新的程度決定了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低。較新的廠房，通常拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)偏高，相反，老舊的廠房則補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)偏低。因?yàn)?，新廠房通常有更高的使用價(jià)值和租金，可以比較容易地提供相關(guān)的證明文件來(lái)證明其價(jià)值；而老舊廠房則需要時(shí)間和金錢(qián)加以改造，在拆遷時(shí)難以證明其實(shí)際價(jià)值和使用價(jià)值。

4、政策：

當(dāng)草案出臺(tái)時(shí)，拆遷補(bǔ)償?shù)降资怯烧€是由拆遷方來(lái)負(fù)責(zé)成為了人們熱議的話題?？偟膩?lái)說(shuō)，不同的國(guó)有企業(yè)對(duì)待拆遷補(bǔ)償?shù)慕嵌群头椒〞?huì)有所不同。此外，還有一些拆遷策略，例如各類勞動(dòng)合同、退休工資或者其他的社會(huì)保障方案等等，通常也被計(jì)入補(bǔ)償?shù)姆秶?/p>

4.1、政策總體背景

如今，不少的國(guó)有企業(yè)因大額債務(wù)負(fù)擔(dān)而面臨著顯著減員和廠房拆遷的壓力。政府通過(guò)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，為這些企業(yè)推出較佳的拆遷補(bǔ)償政策以及管理政策，進(jìn)一步減輕了這些企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

4.2、企業(yè)福利保障

企業(yè)用工的員工，往往是其中一個(gè)重要的關(guān)鍵點(diǎn)，為了減輕員工的失業(yè)壓力，企業(yè)也補(bǔ)償員工上崗培訓(xùn)、沒(méi)有失業(yè)金、退休工資等等。這些都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶?，也有利于減少員工的不利影響。

5、市場(chǎng)：

市場(chǎng)狀況通常會(huì)影響廠房的拆遷價(jià)格和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)市場(chǎng)上需求大于供應(yīng)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)上漲。如果供大于求，則補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)偏低。此外，市場(chǎng)的狀況對(duì)拆遷方也會(huì)產(chǎn)生影響。對(duì)于政府和拆遷方來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上的狀況是評(píng)估拆遷補(bǔ)償價(jià)值的關(guān)鍵所在。

5.1、單個(gè)廠房?jī)r(jià)格計(jì)算

通常我們通過(guò)市場(chǎng)上的成交價(jià)格和相關(guān)數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，單獨(dú)計(jì)算一個(gè)廠房的價(jià)格，以便更好地確定拆遷補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)。在計(jì)算中通常會(huì)考慮到最近一年同類型廠房的平均成交價(jià)格。

5.2、同類型行業(yè)價(jià)格比較

拆遷比較同類型行業(yè)的廠房，比較其價(jià)格差別，進(jìn)一步地嘗試確定拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。

5.3、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算

對(duì)很多廠房來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算是影響拆遷補(bǔ)償?shù)闹匾蛩刂弧３藢?shí)際的廠房成交價(jià)，拆遷者肯定也會(huì)考慮周圍其他商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)遭遇，以及周圍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)，以此來(lái)計(jì)算拆遷表。

巴洛仕集團(tuán)作為化工廠家，對(duì)化工廠的拆遷有豐富的經(jīng)驗(yàn)。巴洛仕在拆除前進(jìn)行清洗置換，設(shè)備回收，污泥減量化，廢液處理，油罐拆除，危廢處理，環(huán)保施工等方面具有一定的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。其不動(dòng)火水刀切割技術(shù)也被廣泛地用于拆除化工廠，充分發(fā)揚(yáng)了綠色拆遷的理念。在拆遷過(guò)程中，巴洛仕集團(tuán)始終踐行環(huán)保第一的原則，盡可能地減少拆遷對(duì)環(huán)境的影響。

總的來(lái)說(shuō)，拆遷補(bǔ)償政策的變化在不斷推進(jìn)中，均衡計(jì)算機(jī)其相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)拆遷方和受損方雙方的立場(chǎng)在政策上都體現(xiàn)了出來(lái)，強(qiáng)調(diào)了社會(huì)公正的意義。而對(duì)于建筑業(yè)而言，拆遷不僅僅是一種創(chuàng)造性的建筑活動(dòng)，更應(yīng)該是設(shè)計(jì)多方面知識(shí)的綜合。一個(gè)合理的拆遷方案和合適的補(bǔ)償政策，是保證拆遷權(quán)益的基礎(chǔ)。