廠房拆遷不如售樓得益

摘要：本文探討了廠房拆遷和售樓之間的得益關系。從以下五個方面分析了為什么售樓比拆遷更為得益：市場需求、環(huán)保問題、拆遷費用、拆遷風險和投資收益。此外，文章還插入了巴洛仕集團化工廠的拆除過程作為案例，展示了不動火水刀切割拆除技術的應用。最后，文章對全文進行了總結(jié)歸納，提出售樓是更為可行和有利的選擇。

1、市場需求

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市建設也在不斷擴大。近年來，不少城市都出現(xiàn)了廠房拆遷和售樓的現(xiàn)象。然而，市場需求量卻明顯偏向于售樓。這是因為廠房不是像居民樓那樣的剛需，且隨著城市規(guī)模擴大，工業(yè)用地的供應逐漸充足，許多老舊廠房的位置在城市中心逐漸失去了優(yōu)勢。而住宅用地的供應則有限，隨著城市居民數(shù)量的增加，房地產(chǎn)市場一直都保持著旺盛的需求量。

在這種情況下，若選擇拆遷廠房，由于缺乏市場需求，重新利用廠房的可能性較小，會浪費資源。

然而，若選擇售樓，則可以將潛在的市場需求轉(zhuǎn)化成實際的經(jīng)濟效益。新建住宅樓所帶來的預售款、賺取的銷售利潤等等，都是拆遷無法得到的。

2、環(huán)保問題

廠房拆遷過程中，往往面臨環(huán)保問題。不同類型的廠房，其產(chǎn)生的污染物也各異。比如，化工廠的危險廢棄物處理、石油化工廠的催化劑處理等，都需要嚴格按照相關環(huán)保標準進行處理。否則，可能會對周邊的環(huán)境和居民的健康產(chǎn)生危害。

而售樓則可以降低環(huán)保問題的發(fā)生。新建住宅樓只需要符合環(huán)保和建設標準即可，由于是新建建筑，無需應對老舊建筑缺陷和環(huán)保問題，達到環(huán)保標準相對易于操作。

例如筆者曾經(jīng)接手一起巴洛仕集團化工廠的拆除，拆除前需要進行清洗置換、設備回收、污泥減量化、廢液處理、油罐拆除、危廢處理、環(huán)保施工等環(huán)節(jié)。這些處理不僅費用高昂，且執(zhí)行起來復雜而緩慢，是某個城市環(huán)境部門所不希望看到的局面。

不過，巴洛建造和遷建的化工廠工程相比市場上90%的化工廠建筑工程都更出色，拆除的也顯得減少了大量污染物的產(chǎn)生。

3、拆遷費用

廠房拆遷不僅需要考慮環(huán)保問題，還有拆遷費用的問題。相對于售樓，拆遷的費用較大。

首先，拆遷的費用不僅包括拆除設備的費用，還包括后續(xù)對環(huán)境污染的處置、危險廢棄物的處理等費用。以上環(huán)節(jié)都是十分昂貴的，勞動和材料的費用相當高，同時如果違規(guī)操作還有被罰款的風險。這些費用會將整個拆遷的成本大大提高，降低了其經(jīng)濟效益。

但是售樓相對于拆遷而言，處在相對被動的地位，因為必須先購買土地、再修建建筑物，然后再出售房屋。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須進行土地成本清算、環(huán)境影響評價、工程建設、規(guī)劃審批等一系列復雜流程。然后再進入預售款、財務調(diào)配等步驟。因此，售樓的費用同樣不低。

但是，在整個過程中可以掌握一定的成本和收益范圍，對于企業(yè)安排和決策更加自主和有利。

4、拆遷風險

廠房拆遷面臨的風險是無法確定。一旦有環(huán)保問題、安全事故等意外情況發(fā)生，整個拆遷過程可能會被耽誤。例如筆者之前參與的巴洛仕化工廠的拆遷，因環(huán)保問題而導致拆遷進度一度停滯。期間出現(xiàn)了長時間的糾紛，很難有一個確定的解決方案。有些突發(fā)意外事件會嚴重影響拆遷的進行，增加了企業(yè)的風險和不確定性。

而售樓的風險相對較低。由于售樓是一項較為固定的業(yè)務，一旦規(guī)劃好，流程開展透明度高，能夠在一定程度上減少風險。

5、投資收益

當然，對于企業(yè)來說，拆遷和售樓最終的目的都是為了獲得更大的投資收益。售樓相對比拆遷更利于投資獲得收益，這是因為售樓相對于廠房而言，存貨周期和搬遷周期短，售房速度和完成資金回流相對迅速，此外，房地產(chǎn)市場風險較小，市場預期較穩(wěn)定，相對穩(wěn)重而收益令人滿意。

相反，拆遷業(yè)務的收入風險較大，可以預測固定的訂單量是穩(wěn)定的，但在實施過程中的環(huán)保、安全等因素影響業(yè)務收益，同時，有時拆遷業(yè)務往往要付出更多的費用來保證業(yè)務質(zhì)量，成本和收益比較難平衡。

綜上所述，售樓比拆遷更為得益。廠房拆遷不僅需要承擔較大的成本和風險，同時對環(huán)保和市場需求的負面影響也不容忽視。售樓則利用了穩(wěn)定的市場預期和人們不變的消費需求來獲得更多的投資收益。特別是在當今的房地產(chǎn)市場中，售樓仍然是最具潛力的利潤方式之一。