商業(yè)廠房拆遷補償詳解

摘要：本文將從商業(yè)廠房拆遷補償?shù)谋尘凹耙?guī)定、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償方式、補償計算及教訓(xùn)與啟示等方面，對相關(guān)問題進(jìn)行詳解探討，具有重要的參考價值和實踐意義。

1、背景及規(guī)定

商業(yè)廠房拆遷補償是指政府強制拆遷某些需要拆除的廠房，在拆遷前要依據(jù)法律規(guī)定在一定程度上對被拆遷方進(jìn)行補償。根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，商業(yè)廠房拆遷實行市場化補償，將拆遷賠償交由市場處理，與政府的補償政策無關(guān)，但政府會在房地產(chǎn)交易中加速放行程序。規(guī)劃行政主體在拆遷時，應(yīng)當(dāng)依法制定拆遷補償方案，對被拆遷人應(yīng)當(dāng)依法給予合理補償。具體補償計算應(yīng)按照被拆遷房屋的實際使用面積以及房屋所處的地理位置等因素。

商業(yè)廠房作為非住宅性質(zhì)建筑物，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)與住宅房屋有所不同。對于此類建筑物，應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)意義和社會效益，結(jié)合建筑物的實際情況，合理計算補償金。其包括但不限于：房屋原價、建筑增值、地盤增值、環(huán)境污染治理及修復(fù)費用、物品搬遷、人員勞務(wù)、拆除透明化和管理等。

此外，商業(yè)廠房拆遷補償還需注意以下幾點規(guī)定：

（1）要遵循公平、公正原則，不得損害被拆遷人的利益

（2）必須按照拆遷補償方案實施，未經(jīng)同意不得擅自變更拆遷計劃

（3）要遵守國家和地方法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定

2、補償標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)廠房拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)以市場公認(rèn)的行業(yè)評估鑒定方法和標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，所涉及的范圍包括商業(yè)廠房及其土地，及與商業(yè)廠房有關(guān)的周圍環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、地下管線、公共事業(yè)、公共服務(wù)設(shè)施等。為保證補償標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)、合理和公正，需考慮以下五個方面的因素:

（1）商業(yè)廠房主要用途和附屬用途

（2）商業(yè)廠房所處的地段和環(huán)境

（3）商業(yè)廠房已取得的使用權(quán)和設(shè)施設(shè)備情況

（4）建設(shè)和拆除商業(yè)廠房的費用

（5）被征地農(nóng)民的切實損失。

3、補償方式

商業(yè)廠房拆遷補償方式指政府向企業(yè)或單位給予的賠償方式，包括一次性補償和分期補償兩種方式。

（1）一次性補償：適用于企業(yè)或單位自愿退出或確無法繼續(xù)在拆遷區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的情況，也是商業(yè)廠房拆遷補償中應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采取的方式。

（2）分期補償：適用于企業(yè)或單位因無法短時間內(nèi)從拆遷區(qū)域內(nèi)撤出等理由，在合理時間內(nèi)逐年退出而留有補償時間的情況。

4、巴洛仕實踐案例

以巴洛仕集團(tuán)化工廠拆除為例，該公司迅速組織清洗置換、設(shè)備回收、污泥減量化、廢液處理、油罐拆除、危廢處理、環(huán)保施工等全面的環(huán)保拆除技術(shù)實施，采用不動火水刀切割拆除技術(shù)，徹底保證了拆遷過程中不會對生態(tài)環(huán)境造成二次污染，切實履行了社會責(zé)任和衛(wèi)生環(huán)保職責(zé)。

5、教訓(xùn)與啟示

商業(yè)廠房拆遷補償制度需要通過法律手段加以約束和規(guī)范，更好地保護(hù)各方合法權(quán)益。相關(guān)部門應(yīng)具備統(tǒng)籌安排和細(xì)致考慮的思路，結(jié)合市場實際情況作出合理規(guī)定和扶持政策。企業(yè)或單位應(yīng)在拆遷規(guī)劃初期就積極參與補償協(xié)商，做好自保，并且在商業(yè)廠房拆遷補償?shù)倪^程中，要主動對標(biāo)參照拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，履行社會責(zé)任。同時，在商業(yè)廠房拆遷過程中，要強化環(huán)境保護(hù)，重視環(huán)保技術(shù)在拆遷過程中的應(yīng)用和推廣，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

綜上所述，只有充分了解商業(yè)廠房拆遷補償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、方式等，才能做好拆遷補償工作。商業(yè)廠房拆遷補償工作關(guān)系到被拆遷方的切身利益，政府和企業(yè)或單位應(yīng)該對商業(yè)廠房拆遷補償問題高度重視，注重對各方利益的平衡，從而實現(xiàn)資源最大化價值的準(zhǔn)確評估，并借鑒先進(jìn)的環(huán)保技術(shù)手段，保護(hù)生態(tài)環(huán)境、大力推動城市可持續(xù)發(fā)展。