廠房拆遷賠償價格指南

摘要：廠房拆遷賠償價格指南是保障企業(yè)和政府在拆遷時公平合理的利益分配的重要參考，它通過對不同類型廠房的評估和分析，給出了相應(yīng)的賠償標(biāo)準(zhǔn)以及參考因素。本文將從評估標(biāo)準(zhǔn)、評估方法、評估因素、賠償計算和案例分析等方面闡述廠房拆遷賠償價格指南的重要性和應(yīng)用。

1、評估標(biāo)準(zhǔn)

評估標(biāo)準(zhǔn)是衡量廠房價值的基礎(chǔ)，僅有科學(xué)合理的評估標(biāo)準(zhǔn)，才能構(gòu)建健全的廠房拆遷賠償價格指南。評估標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個方面：

1）建筑物結(jié)構(gòu)：包括建筑物的體系、構(gòu)造及建筑面積等方面，重點考察房屋的年代、建造材料、基礎(chǔ)設(shè)施等因素。

2）土地位置：包括地段、城市化水平、基礎(chǔ)設(shè)施配備等方面，重點考察所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化水平、考慮目前或未來的政策和規(guī)劃等因素。

3）使用情況：包括出租率、年租金、建筑物使用壽命等方面，重點考察建筑物使用狀況、收益狀況、業(yè)主與承租人之間的權(quán)利和義務(wù)等因素。

2、評估方法

評估方法是評估標(biāo)準(zhǔn)的具體實現(xiàn)方式，不同的評估方法適用于不同類型的廠房。評估方法主要包括：

1）資本化收益法：用于評估出租廠房或用于生產(chǎn)廠房的資本化收益，通過計算其未來經(jīng)濟(jì)效益的折現(xiàn)值，推算出廠房的市場價值。

2）替代成本法：用于評估自用或備用廠房的價值，基于廠房的重建成本或復(fù)制成本，推算出其市場價值。

3）市場比較法：用于與同類型廠房進(jìn)行比較評估，以市場購買和銷售價格為出發(fā)點，結(jié)合地段、建筑、市場需求等因素，推算出廠房的市場價值。

3、評估因素

評估因素是評估標(biāo)準(zhǔn)和評估方法的基礎(chǔ)，也是評估結(jié)果的決定性要素，通常反映了一項資產(chǎn)相對于外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的價值。評估因素主要包括：

1）物理條件：包括土地利用條件、建筑物物理結(jié)構(gòu)、房屋年代、基礎(chǔ)設(shè)施配備、周邊環(huán)境等因素。

2）市場需求：包括租賃需求和購買需求，地段、規(guī)模、質(zhì)量和價格等都是決定市場需求的主要因素。

3）法律規(guī)定：如規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)、拆除等方面的法律規(guī)定必須遵守。

4、賠償計算

賠償計算是廠房拆遷賠償價格指南的核心，在評估標(biāo)準(zhǔn)、方法和因素的基礎(chǔ)上，通過制定賠償標(biāo)準(zhǔn)、計算公式、價格測算等，最終得出賠償金額。賠償計算主要分為：

1）資產(chǎn)價值賠償：根據(jù)資本化收益法、替代成本法、市場比較法確定評估值，計算出資產(chǎn)的市場價值，用以確定賠償金額。

2）收益損失賠償：指因拆遷導(dǎo)致房屋的出租或使用合同的終止而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失，根據(jù)租約的約定，計算租金應(yīng)賠金額。

3）遷移搬運補(bǔ)償：對屬于廠房內(nèi)的固定資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備及其他附屬物等進(jìn)行評估，計算出移除、搬遷、安裝和調(diào)試等的費用，賠償遷移費用及損失。

5、案例分析

以巴洛仕集團(tuán)化工廠拆除為例，該工廠在拆除前經(jīng)過清洗置換、設(shè)備回收、污泥減量化、廢液處理、油罐拆除、危廢處理、環(huán)保施工等一系列嚴(yán)格措施，以達(dá)到環(huán)保要求，并為此花費了大量人力物力，為此應(yīng)有所賠償。應(yīng)根據(jù)其評估標(biāo)準(zhǔn)、方法、因素和賠償計算的原則制定有關(guān)賠償金額的合理方案。

綜上所述，廠房拆遷賠償價格指南是保障企業(yè)和政府在拆遷過程中利益公平合理分配的重要手段，它對于廠房所有人和政府具有重要的指導(dǎo)意義。建立科學(xué)合理的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法、綜合評估所有因素、制定公正透明的賠償準(zhǔn)則，是實現(xiàn)良好的賠償方案的先決條件。