拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整：住宅廠房等涉及資產(chǎn)如何評估？

摘要：本文主要探討拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，對于住宅廠房等涉及資產(chǎn)如何評估。首先，我們將從資產(chǎn)評估的定義和目的、資產(chǎn)評估的方法、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前后的差異、影響資產(chǎn)評估的因素和應(yīng)對策略五個(gè)方面對該話題進(jìn)行詳細(xì)的闡述。

1、資產(chǎn)評估的定義和目的

資產(chǎn)評估是指對企業(yè)或個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)、土地、建筑物、機(jī)器設(shè)備、證券、債權(quán)、商標(biāo)專利、軟件等各種形式的財(cái)產(chǎn)，按現(xiàn)金等價(jià)原則進(jìn)行的評估。其目的是根據(jù)實(shí)物、質(zhì)量、價(jià)格、期限等多種因素，確定該資產(chǎn)的價(jià)值、價(jià)位和市場情況，為企業(yè)或個(gè)人提供決策參考和判斷標(biāo)準(zhǔn)。

在拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整中，涉及到房產(chǎn)、土地、機(jī)器設(shè)備等多種類型的資產(chǎn)，因此，準(zhǔn)確評估各種資產(chǎn)的價(jià)值，對于確定合理的拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。

2、資產(chǎn)評估的方法

資產(chǎn)評估的方法有三種：市場比較法、成本法和收益法。

市場比較法：參考同類資產(chǎn)在市場上的交易價(jià)格，從而確定資產(chǎn)的價(jià)值。該方法適用于流通性強(qiáng)或者成交信息公開的資產(chǎn)。

成本法：根據(jù)資產(chǎn)的原始成本、維修費(fèi)用、增值等因素，綜合計(jì)算資產(chǎn)的價(jià)值。該方法適用于固定資產(chǎn)或稀有資產(chǎn)等流通性不強(qiáng)的資產(chǎn)。

收益法：通過分析資產(chǎn)所帶來的現(xiàn)金流量，計(jì)算出資產(chǎn)的凈現(xiàn)值和內(nèi)部回報(bào)率。該方法適用于投資資產(chǎn)或具有收益性的資產(chǎn)。

3、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整前后的差異

拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)是指在房地產(chǎn)拆遷、征用、占用過程中，政府部門按照一定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對被征收人或被拆遷戶進(jìn)行的補(bǔ)償。

根據(jù)國家相關(guān)政策要求，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)需要有科學(xué)合理的評估，涉及到土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、綠化帶等多項(xiàng)內(nèi)容。隨著拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，不同類型的資產(chǎn)可能會受到不同程度的影響。

例如，住宅的拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)以往主要以建筑面積、房屋品質(zhì)、周邊環(huán)境等因素為主，而現(xiàn)在可能會考慮更多的圍繞人性化、便利性等因素來綜合評估。對于廠房等生產(chǎn)性建筑物，除了維修費(fèi)用和建筑面積以外，還需綜合考慮其使用年限、生產(chǎn)效益、租金收益等因素。

4、影響資產(chǎn)評估的因素和應(yīng)對策略

在拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整中，資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性將直接影響賠償金的多少。因此，資產(chǎn)評估存在多種可能的難點(diǎn)和影響因素。

4.1、建筑物裝修和維修歷史的記錄難度

建筑物裝修和維修記錄的不完備和不準(zhǔn)確，常常導(dǎo)致資產(chǎn)評估出現(xiàn)誤差。因此，在建筑物裝修與維修時(shí)，應(yīng)增加做好記錄的工作，包括裝修和維修費(fèi)用、材料等信息，較為詳細(xì)地記錄下來。還可以借助信息化手段，采用專業(yè)管理軟件進(jìn)行記錄和統(tǒng)計(jì)，提高資產(chǎn)評估的準(zhǔn)確性。

4.2、不同行業(yè)的特殊性

不同行業(yè)所涉及的資產(chǎn)種類、使用時(shí)間、維修方法等都存在差異性，對資產(chǎn)評估提出了更高的要求。例如，巴洛仕集團(tuán)化工廠拆除前，需要進(jìn)行設(shè)備回收、污泥減量化、廢液處理、油罐拆除、危廢處理等工作。在這個(gè)過程中，化工設(shè)備的拆除需要具備特殊的技術(shù)和安全保障措施，如水刀切割拆除技術(shù)等，因此在對這類資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)制定相應(yīng)的評估標(biāo)準(zhǔn)和方法。

應(yīng)對策略：建立專業(yè)評估團(tuán)隊(duì)，對不同行業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行定制評估方案和方法，提高評估的準(zhǔn)確性。

4.3、市場變化因素對資產(chǎn)價(jià)值的影響

資產(chǎn)評估時(shí)要考慮市場變化的因素，對于市場供需、政策變化等因素可能導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值的波動，需要靈活應(yīng)對，及時(shí)調(diào)整評估方式。例如，在金融風(fēng)暴等市場沖擊事件下，一些行業(yè)的生產(chǎn)性資產(chǎn)價(jià)值會出現(xiàn)大幅波動，此時(shí)如果采用市場比較法，在橫向比較時(shí)要結(jié)合市場趨勢指數(shù)，以掌握資產(chǎn)價(jià)值變化的動向。

4.4、政策調(diào)整對資產(chǎn)評估的影響

拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，本質(zhì)上是政策調(diào)整。隨著時(shí)間的推移，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)可能會不斷更新，資產(chǎn)評估也需要隨之調(diào)整。此時(shí)，評估團(tuán)隊(duì)需要熟悉新政策的內(nèi)容和精神，及時(shí)調(diào)整評估標(biāo)準(zhǔn)，確定新的評估參數(shù)。

4.5、評估機(jī)構(gòu)專業(yè)水平的差異

由于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平存在差異，資產(chǎn)評估結(jié)果可能存在一定的誤差。要減少誤差，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該具有完善的管理制度，專業(yè)資質(zhì)的規(guī)范，以及精湛的資產(chǎn)評估技術(shù)和專業(yè)服務(wù)能力。

5、總結(jié)歸納

綜上所述，在拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，住宅廠房等涉及資產(chǎn)如何評估成為一個(gè)新的課題。資產(chǎn)評估是確定拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)的前提，它需要考慮市場變化、政策調(diào)整、不同行業(yè)的特殊性等多種因素。只有建立完善的評估團(tuán)隊(duì)、合理使用資產(chǎn)評估方法，才能得到準(zhǔn)確的資產(chǎn)評估結(jié)果。各企業(yè)和機(jī)構(gòu)應(yīng)及早開展針對性的學(xué)習(xí)和研究，為拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后的評估工作提供有力支撐，保證合理的賠償和社會穩(wěn)定。